הקדמה – אתגרי השכרת נכסים בישראל
הסיוט הגדול של כל בעל נכס הוא להתעורר למציאות שבה השוכר מסרב לשלם את חובו, להתפנות בסיום החוזה, או מבצע השתלטות חד צדדית על הנכס. בכדי להכניס מעט וודאות במצב לא נעים זה, כתבנו עבורכם – בעלי הנכסים את המדריך להשבת הנכס לידיכם כחוק ביעילות ובמהירות.
שוק השכירות בישראל מתאפיין בעשורים האחרונים בביקושים גבוהים לצד מחסור בדיור, מה שיוצר לחצים כלכליים על שוכרים רבים. במקביל, בעלי נכסים רבים מוצאים עצמם תלויים בהכנסות השכירות כמקור פרנסה עיקרי או משני. שילוב זה יוצר מתח בין הצדדים ולעתים מוביל למצבים קשים של אי תשלום או סירוב להתפנות.
סיפור מקרה – כשהחלום הופך לסיוט
יצחק ואלינה (שם בדוי) זוג קשישים, הנסמכים על קצבת זקנה בלבד, השקיעו לפני שני עשורים את כל הונם בדירה להשכרה, מתוך מחשבה שנכס זה יסייע להם להתקיים בכבוד בזקנתם. בבואם להשכיר את הנכס עשו בני הזוג כמיטב יכולתם להגן על עצמם: קיבלו ערבויות מהשוכרים, החתימו על חוזה ברור ודרשו צ'ק ביטחון. למרות זאת, הם מצאו עצמם עומדים בפני שוקת שבורה. לאחר שנתיים בדירה, החליטו השוכרים כי הם מסרבים לשלם ומסרבים להתפנות. בינתיים חובות השוכרים מצטברים ולזוג הקשישים אין הכנסה לפרנסתם.
סיפורם של יצחק ואלינה מדגים את הקושי הרב שבו נתקלים בעלי נכסים שלא הכינו עצמם לתרחיש הקיצוני. למרות שנקטו באמצעי זהירות בסיסיים, הם לא היו מוכנים למלחמת התשה הארוכה שמצפה לבעלי נכסים במצבים כאלה.
קהלי יעד נוספים – מי נחשף לסיכון
מצב זה עלול לקרות לכל מי שמשכיר נכס הנמצא בבעלותו. איש עסקים מפולפל בעל חנויות ושטחי מסחר, אם חד הורית שירשה דירה ומסתמכת על שכירות ממנה כמשכורת שניה, או זוג צעיר שלקחו משכנתא כדי להשקיע בנכס וכעת במקום להניב תפוקה, צוברים חובות.
בפרט, נמצאים בסיכון:
- משקיעים מתחילים– שאינם מכירים את המורכבויות המשפטיות והלא מכירים את הסימנים המקדימים לבעיות
- בעלי נכס בודדים-שאין להם פיזור סיכונים על פני נכסים מרובים
- קשישים ואלמנות– שמסתמכים על הכנסות השכירות לקיום יומיומי ואין להם משאבים כלכליים לבצע הליכים משפטיים ממושכים
- משפחות עם הכנסה נמוכה- שהשקיעו את חסכונותיהם היחידים בנכס השכירות ומשתמשים בדמי השכירות לשכור דירה במקום אחר.
מגבלות חוקיות – מה אסור לעשות
בניגוד לסברה הרווחת, בעלי הנכס אינם יכולים לנתק את הדירה מחשמל או מים, לפנות את השוכרים בכוח או להחליף את המנעול בנכס. אם יבחרו לעשות כן יקרא הדבר 'עשיית דין עצמי' והם יהיו חשופים לתביעות וענישה כבדה.
בהתאם להוראות החוק, כל אדם המתיימר לממש זכות שלו באמצעים שאינם חוקיים עלול לעמוד לדין. העונש יכול להגיע עד שנתיים מאסר או קנס כבד. יתר על כן, בעל הנכס שיפעל בניגוד לחוק עלול לגלות שהשוכר תובע אותו לפיצויים כספיים נוספים בגין הפגיעה בזכויותיו.
מעבר לסנקציות הפליליות, עשיית דין עצמי עלולה להביא למצב שבו בעל הנכס יאבד את הזכות לקבל פיצוי מהשוכר על נזקים שנגרמו לנכס, ואף עלול להידרש לשלם פיצויים לשוכר על הפגיעה בזכויותיו.
פתרון חוקי ואפקטיבי – תהליך בשני שלבים
אם כך, מה ניתן לעשות?
כדי לפנות דייר או פולש מנכס או קרקע כחוק יש לפעול בשני שלבים – השלב המשפטי ושלב הפינוי בפועל.
שלב הכנה – לפני פנייה לבית המשפט
לפני הגשת התביעה לבית המשפט, חשוב לוודא שיש בידיכם את כל המסמכים הנדרשים:
- חוזה השכירות המקורי וכל תוספותיו
- תיעוד של כל התכתבות עם השוכר
- הוכחות על אי תשלום דמי השכירות (העברות בנק, צ'קים שהוחזרו)
- תיעוד צילומי של מצב הנכס (לפני ואחרי כניסת השוכר)
- פרטי ערבים אם קיימים
השלב הראשון – השלב המשפטי
רצוי לפתוח שלב זה בשליחת מכתב התראה ולאחריו להגיש תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום. להגשת התביעה תידרשו לשלם אגרה ראשונה בסך של כ-700 ₪ (הסכום נקבע בחוק והם עשויים להשתנות) ולמנות שליח למסירה כדין של כתב התביעה לשוכר.
מכתב ההתראה הוא שלב חשוב שלא כדאי לדלג עליו. הוא משמש גם כאמצעי לחץ פסיכולוגי על השוכר וגם כהוכחה בפני בית המשפט שניסיתם לפתור את הבעיה באופן פשוט יותר. במכתב יש לפרט את הסכום החוב, את התאריכים הרלוונטיים, ולהציב אולטימטום ברור למועד התפנות או תשלום החוב.
בהמשך יתקיים דיון משפטי. במידה והגיש השוכר כתב הגנה, ייקבע דיון בתוך 30 ימים; במידה והשוכר או הפולש לא הגיש כתב הגנה, ניתן לבקש פסק דין בהיעדר הגנה בחלוף 30 יום מקבלת כתב התביעה.
במסגרת פסק הדין, יקבע בית המשפט את המועד לפינוי. בדרך כלל יינתן לשוכר פרק זמן סביר להתפנות, שיכול לנוע בין מספר ימים למספר שבועות, תלוי בנסיבות המקרה.
מעבר להוצאה לפועל
במידה והשוכר או הפולש אינו מפנה את הנכס בהתאם להחלטת בית המשפט, יש לפתוח נגדו תיק בלשכת ההוצאה לפועל לביצוע פסק הדין לפינוי מושכר. עם פתיחת התיק תדרשו לשלם אגרה בהתאם לתעריפי רשות האכיפה המשתנים.
חשוב לדעת שבשלב זה יש אפשרות לדרוש מהחייב (השוכר לשעבר) גם את הוצאות ההליך המשפטי וההוצאה לפועל, בנוסף לחובות השכירות המקוריים.
השלב השני – שלב ההוצאה לפועל – ביצוע הפינוי
עתה אנו מגיעים לשלב השני – שלב ההוצאה לפועל – ביצוע הפינוי.
שלב זה נפתח במסירת הודעת פינוי לדייר השוהה בנכס. לאחר מכן, בעל הנכס יכול לבחור האם לבצע את הפינוי באמצעות לשכת ההוצאה לפועל או באמצעות בעל תפקיד המתמחה בביצוע פינויי נכסים (מכל אדם וחפץ) אשר יפעל לפינוי הדייר. יובהר כי בעל הנכס יידרש לשלם בעבור הוצאות הפינוי אותם יוכל לדרוש בחזרה מהמפונה.
תהליך הפינוי המקצועי
כחלק מהליך הפינוי, יבצע בעל התפקיד מסירה אישית של הודעת הפינוי לדייר המחזיק בנכס. עם ההגעה לנכס בעל התפקיד יבדוק מהם האמצעים הנדרשים לביצוע פינוי הנכס מכל אדם וחפץ, לדוגמה: רכב משא וסבלים, מנעולן וכיוב', וכן ילמד כמה אנשים שוהים בנכס, האם צפויה התנגדות בעת הפינוי, האם קיימים בעלי חיים, האם נדרשת התערבות של מערך הרווחה העירוני במהלך הפינוי ועוד.
בעל התפקיד יסביר למחזיקים בנכס את המשמעויות והעלויות הכרוכות בביצוע הפינוי וזאת על מנת לנסות ולהביא לפינוי הנכס בהסכמה ובכך למנוע את הליך הפינוי בפועל אשר גורר עמו הוצאות כספיות, אובדן זמן יקר ואי נעימות למפונים.
תכנון ותיאום הפינוי
לאחר מכן תוכן תכנית פעולה לפינוי הנכס הכוללת תיאום בין כלל הכוחות הנדרשים לביצוע הפינוי כחוק בהם: משטרה, רפואה, מחלקת רווחה, כלבנות ואחרים בהתאם לצרכי הפינוי הנקודתיים ומעבירה אותה לאישור הלקוח.
ביום הפינוי יגיעו כל הכוחות הנדרשים, יפנו את הדיירים וציודם מהנכס, יחליפו מנעולים וימסרו את הנכס נקי מכל חפץ ואדם לבעליו החוקיים במהירות תוך שמירה על כבוד המפונים ורכושם.
מקרים מיוחדים ואתגרים נוספים
אולם לא כל פינוי הוא פינוי פשוט כמתואר. פינוי שוהים בלתי חוקיים בנכס הינו הליך סבוך וקשה וכאשר השוהים בנכס הם קשישים, ילדים, או בעלי מוגבלות, ההליך הופך מורכב עוד יותר. אלו מצבים שדורשים תיאום מראש מיוחד בין גופים שונים.
אתגרים ייחודיים
במקרים של פינוי משפחות עם ילדים, יש לוודא שקיים פתרון דיור חלופי או לפחות מעורבות של מחלקת הרווחה. במקרים קיצוניים, בית המשפט עלול לדחות את הפינוי או לתת פסק זמן נוסף אם אין פתרון הולם לילדים.
פינוי קשישים או בעלי מוגבלות מצריך תיאום עם שירותי בריאות וגופי רווחה, במיוחד אם מדובר באנשים הזקוקים לטיפול רפואי שוטף או המחוברים למכשירי החיים.
המלצות למניעת בעיות
כדי למנוע הגעה למצב של פינוי בכוח, מומלץ לבצע את הדברים הבאים:
- בדיקה יסודית של השוכרים- בדיקת אזכור, קבלת תלושי שכר, שיחות עם בעלי דירה קודמים
- חוזה שכירות מפורט וברור- הגדרת כל הזכויות והחובות, כללי התנהגות, תנאי הפסקת החוזה
- מעקב צמוד– תשלום דמי שכירות במועד, מעקב אחר מצב הנכס
- תגובה מהירה– במקרה של בעיית תשלום ראשונה, יש לטפל בנושא מיד
סיכום והמלצות
הליך פינוי דיירים או פולשים מנכס כחוק הוא מחד הליך בירוקרטי הדורש הקפדה על הוראות החוק לצד הכנות מקצועיות קפדניות, נחישות ורגישות. לביצועו מומלץ להסתייע בעורך דין אשר בקיא בשלבי ההליך השונים וכן בבעל תפקיד מקצועי ומנוסה שיסייע להוביל את הליך הפינוי אל סיומו במקצועיות ובמהירות.
זכרו: ככל שתפעלו מהר יותר ובאופן מקצועי יותר, כך הסיכויים שלכם להחזיר את הנכס ולמזער את הנזקים גבוהים יותר. דחיית הטיפול בבעיה רק מעמיקה אותה ומייקרת את פתרונה.
