מבוא
בעלי נכסים המתמודדים עם שוכרים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם החוזיות עלולים להימצא במצב כלכלי ומשפטי מורכב. התסכול הנובע ממצב זה מוביל לעיתים לנקיטת צעדים של "דין עצמי", לרבות החלפת מנעולים, ניתוק מים או חשמל, או כניסה ללא רשות לנכס המושכר. מאמר זה בוחן את האיסור המשפטי על דין עצמי בהשכרת נכסים, את העקרונות העומדים בבסיסו ואת ההשלכות המשפטיות הנובעות ממעשים אלו.
הגדרת "דין עצמי" והאיסור החל עליו
דין עצמי מתייחס לכל פעולה שבה בעל נכס מנסה לאכוף את זכויותיו, לפנות את השוכר או להכריחו לעזוב, באמצעים חד-צדדיים וללא צו שיפוטי. פעולות אלו נחשבות בפסיקה ובדוקטרינה המשפטית כאסורות על פי החוק הישראלי, ומהוות עילה לחבות אזרחית ופלילית.
האיסור על דין עצמי נובע מעיקרון יסוד במשפט: במדינת חוק, פתרון סכסוכים ואכיפת זכויות נעשים באמצעות מערכת המשפט בלבד, ולא באמצעות שימוש בכוח פיזי או בפעולות חד-צדדיות. גם במקרים שבהם נראה כי הצדק לכאורה לצד בעל הנכס, אין בכך כדי להתיר לו לנקוט צעדים העוקפים את מערכת המשפט.
המתח בין זכויות בעל הנכס לזכויות השוכר
זכויות בעל הנכס
לבעל הנכס זכויות קניין מוגנות על פי חוק, לרבות:
- הזכות לקבל תמורה בגין השימוש ברכושו
- הזכות לדרוש עמידה בתנאי הסכם השכירות
- הזכות להשתמש ברכושו ולהפיק ממנו הכנסה
כאשר שוכר מפסיק לשלם דמי שכירות או מפר את תנאי ההסכם, נגרם לבעל הנכס נזק ממשי – הן כלכלי והן בשימוש ברכושו.
זכויות השוכר
יחד עם זאת, גם לשוכר זכויות חוקתיות ומשפטיות מוגנות, גם כאשר הוא מפר את ההסכם:
- זכות חוקתית למגורים וכבוד אדם
- זכות לצנעת פרט ולשמירה על רכושו האישי
- הגנה מפני פגיעה שרירותית בזכויותיו
העיקרון המשפטי הבסיסי הוא כי זכויות אלו מתקיימות במקביל.
הפרת הסכם על ידי השוכר אינה מבטלת את זכויותיו החוקתיות והמשפטיות.
צורות אסורות של דין עצמי והפגיעות הנובעות מהן
החלפת מנעולים
החלפת מנעולים היא הצורה הנפוצה ביותר של דין עצמי. פעולה זו כוללת החלפת מערכת הנעילה של הנכס המושכר ללא הסכמת השוכר, ובכך מניעת גישתו לנכס.
הפגיעות הנובעות מהחלפת מנעולים:
- פגיעה בזכות למגורים – מניעת גישה לנכס שהפך למקום מגוריו של השוכר מהווה פגיעה חמורה בזכות יסוד.
- פגיעה ברכוש – השוכר נמנע מגישה לרכושו האישי הנמצא בנכס, לרבות בגדים, רהיטים, מסמכים, וחפצים בעלי ערך כלכלי או רגשי.
- פגיעה בכבוד ובצנעת הפרט – החלפת מנעולים יוצרת מצב של השפלה פומבית ופגיעה בצנעת הפרט של השוכר.
- ערעור שלטון החוק – הפעולה מהווה עקיפה של המערכת המשפטית ושימוש בכוח במקום בהליך סדור.
ניתוק חשמל
ניתוק חשמל מהנכס המושכר מהווה פגיעה חמורה בתנאי המגורים הבסיסיים. חיים ללא חשמל בעולם המודרני הם כמעט בלתי אפשריים – אין תאורה, אין יכולת לשמר מזון, אין אפשרות לטעינת אמצעי תקשורת, ובעונות הקרות אין אפשרות לחימום.
פעולה זו נתפסת כניסיון לאלץ את השוכר לעזוב באמצעות יצירת תנאי חיים בלתי נסבלים, ומהווה פגיעה משולבת בזכות למגורים ראויים ובכבוד האדם.
ניתוק מים
ניתוק מים מהנכס פוגע בצורכי החיים הבסיסיים ביותר של האדם. המים נחוצים לשתייה, להיגיינה אישית, לשימוש בשירותים ולניקיון. היעדר גישה למים מהווה פגיעה חמורה מאוד בכבוד האדם ובזכות למגורים בתנאים אנושיים מינימליים.
בתי המשפט רואים בחומרה מיוחדת פעולה זו, והפיצויים שנפסקים במקרים של ניתוק מים הם בדרך כלל הגבוהים ביותר בקטגוריית דין עצמי.
כניסה ללא רשות לנכס
גם כאשר הנכס נמצא בבעלותו של המשכיר, כל עוד קיימים יחסי שכירות, זכאי השוכר לפרטיות מלאה בנכס. כניסה ללא הסכמה מפורשת מהווה פגיעה בצנעת הפרט וייתכן שתיחשב אף להסגת גבול או לפריצה.
הזכות לפרטיות במקום המגורים היא זכות חוקתית המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, והיא חלה גם כאשר השוכר מפר את ההסכם.
פעולות נוספות של דין עצמי
מעבר לפעולות שתוארו לעיל, ישנן פעולות נוספות הנחשבות לדין עצמי אסור:
- הסרת דלת הכניסה או חלונות מהנכס
- פירוק מערכות או אביזרים קבועים מהדירה
- השלכת רכוש השוכר מחוץ לנכס
- מניעת גישה למתקנים נלווים כגון חניה או מחסן
- כל פעולה אחרת שמטרתה ליצור תנאים בלתי אפשריים למגורים
הפסיקה והעמדה המשפטית
בתי המשפט בישראל נדרשו לסוגיית דין עצמי במספר רב של פסקי דין, והעמדה המשפטית היא אחידה וברורה: כל צורה של דין עצמי בידי בעל נכס אסורה בהחלט, והיא מהווה עילה לפיצוי השוכר.
בעלי נכסים שנקטו בדין עצמי חויבו לשלם פיצויים כבדים, המגיעים לעיתים לעשרות אלפי שקלים. חשוב להדגיש כי הפיצויים נפסקים גם במקרים שבהם השוכר אכן חב לבעל הנכס סכומי כסף משמעותיים. במקרים מסוימים, הפיצוי שנפסק לטובת השוכר עלה על סכום החוב המקורי.
גובה הפיצוי משתנה בהתאם לחומרת הפגיעה. פעולות כמו ניתוק מים וחשמל, הפוגעות בצורכי החיים הבסיסיים, מובילות לפיצויים גבוהים יותר מאשר החלפת מנעולים בלבד.
מעבר לחבות האזרחית, פעולות מסוימות של דין עצמי עלולות להוות עבירה פלילית, עם כל ההשלכות הנובעות מכך, לרבות רישום פלילי.
ההליך המשפטי הנכון
הדרך החוקית והיחידה לטיפול במצב של שוכר שאינו עומד בהתחייבויותיו היא באמצעות הליך משפטי מסודר:
הגשת תביעה לפינוי – תביעה זו מוגשת לבית המשפט המוסמך, ובסיומה ניתן צו פינוי. הליך פינוי נחשב להליך מהיר יחסית במערכת המשפטית, מתוך הבנה כי מדובר במצב דחוף.
תביעה לתשלום דמי שכירות – במקביל להליך הפינוי, ניתן להגיש תביעה נפרדת לגביית דמי השכירות שלא שולמו, בתוספת ריבית והוצאות משפט.
ביצוע הפינוי בפועל – רק לאחר קבלת צו פינוי מבית המשפט, ניתן לבצע את הפינוי בפועל באמצעות בעל תפקיד, בהליך מסודר ומפוקח המבטיח את זכויות כל הצדדים.
חשוב להדגיש כי למרות שההליך המשפטי כרוך בעלויות ובזמן, העלות הכוללת שלו נמוכה משמעותית מהפיצויים הכבדים שבעל נכס עלול לשלם אם ינקוט בדין עצמי.
סיכום
דין עצמי בכל צורה שהיא – החלפת מנעולים, ניתוק שירותים, כניסה ללא רשות או כל פעולה אחרת שמטרתה להכריח את השוכר לעזוב – מהווה מעשה בלתי חוקי האסור בהחלט. העיקרון המשפטי ברור: זכויות בעל הנכס וזכויות השוכר מתקיימות במקביל, והפרת ההסכם על ידי השוכר אינה מקנה לבעל הנכס רשות לפגוע בזכויותיו החוקתיות והמשפטיות של השוכר.
בעל נכס הנוקט בדין עצמי חושף עצמו לחבות אזרחית כבדה בדמות פיצויים, ולעיתים אף לחבות פלילית. ככל שהפגיעה בשוכר חמורה יותר, כך החבות גבוהה יותר.
הדרך החוקית והנכונה היא באמצעות הליך משפטי מסודר, המאפשר פינוי וגבייה תוך שמירה על זכויות כל הצדדים ועל שלטון החוק. על בעלי נכסים להיוועץ בעורך דין ולנקוט בהליכים המשפטיים הנאותים, גם כאשר התהליך נראה ארוך או מתסכל, זהו המחיר של חיים במדינת חוק השומרת על זכויות כל אזרחיה.
