מבוא
תרחיש נפוץ בדיני השכירות עוסק במצב שבו שוכר מודיע למשכיר על קיומם של ליקויים בנכס המושכר, כגון רטיבות, נזילות או בעיות אחרות, ובעקבות כך מפסיק לשלם דמי שכירות.
מאמר זה בוחן את המסגרת המשפטית החלה במצבים אלו ומבהיר את זכויותיהם וחובותיהם של שני הצדדים להסכם השכירות.
העיקרון המשפטי הבסיסי: ליקויים אינם מבטלים חובת תשלום
העיקרון המשפטי המרכזי בסוגיה זו הוא כי קיומם של ליקויים בנכס המושכר, גם אם הם משמעותיים, אינם מבטלים באופן אוטומטי את חובת השוכר לשלם דמי שכירות.
הסכם שכירות מטיל התחייבויות הדדיות: המשכיר מתחייב לספק נכס ראוי למגורים או לשימוש המוסכם, והשוכר מתחייב לשלם את דמי השכירות.
החוק אינו מאפשר "הגנה עצמית" בדמות הפסקת תשלומים חד-צדדית.
חובות המשכיר ביחס לליקויים
החובה לתחזק ולתקן
המשכיר נושא בחובה חוזית ומשפטית לתחזק את הנכס המושכר ולתקן ליקויים המפריעים לשימוש הרגיל בו. הליקויים שהמשכיר חייב לתקן הם אלו שלא נגרמו על ידי השוכר, כגון רטיבות, נזילות, תקלות במערכות החשמל או האינסטלציה, וכיוצא באלה.
זכויות השוכר ומגבלותיהן
תיקון עצמי וקיזוז – בתנאים מצטברים
השוכר רשאי, בתנאים מסוימים, לתקן את הליקוי בעצמו ולקזז את העלות מדמי השכירות.
אולם, זכות זו כפופה לתנאים מצטברים הבאים:
- הודעה למשכיר על הליקוי – על השוכר להודיע למשכיר על הליקוי ולאפשר לו הזדמנות סבירה לתקן את הבעיה בעצמו.
- מתן זמן סביר לתיקון – אין חובה לתקן כל ליקוי באופן מיידי, והמבחן הוא מבחן הסבירות.
- ביצוע תיקון סביר – אם השוכר מחליט לתקן בעצמו, עליו לעשות זאת בצורה סבירה ובעלות סבירה.
- הוכחת ההוצאה – על השוכר להציג חשבוניות ואסמכתאות מלאות להוצאות שהוציא.
רק כאשר השוכר עמד בכל התנאים הללו והוא אכן שילם בעצמו על תיקון הליקוי, הוא רשאי לקזז את העלות מדמי השכירות עתידיים.
פעולות שהשוכר אינו רשאי לנקוט בהן
השוכר אינו רשאי:
- להפסיק לשלם שכר דירה באופן חד-צדדי בטענה שיש ליקוי, ולהתגורר בנכס ללא תשלום
- להחליט באופן עצמאי שהנכס "אינו שווה" את דמי השכירות המלאים
- לתקן את הליקוי ללא תיאום ומבלי לאפשר למשכיר לטפל בבעיה
- לדרוש הפחתה בדמי השכירות ללא הוכחת נזק ממשי
השלכות הפסקת תשלום דמי שכירות
כאשר שוכר מפסיק לשלם דמי שכירות, גם אם הוא טוען לליקויים בנכס, הוא מפר את הסכם השכירות. הפרה זו מקנה למשכיר את הזכויות הבאות:
- הזכות להגיש תביעה לפינוי – הפסקת תשלומים מהווה עילה לפינוי השוכר מהנכס
- הזכות לתבוע את דמי השכירות שלא שולמו – כולל ריבית, הפרשי הצמדה והוצאות משפט
- הזכות להפעיל ערבויות – ככל שניתנו ערבויות או פיקדון במסגרת הסכם השכירות
חשוב להדגיש: גם אם יתברר בסופו של דבר שאכן היה ליקוי משמעותי בנכס, עדיין השוכר לא היה רשאי להפסיק תשלומים באופן חד-צדדי. במצב זה יוכל השוכר לכל היותר, לקזז חלק מהחוב אם יוכיח שתיקן את הליקוי בעצמו ובהוצאות סבירות.
הטיפול המשפטי הנכון מצד המשכיר
שלב ראשון: תיעוד ותקשורת
על המשכיר לפעול באופן מסודר ומתועד:
- תיעוד תלונת השוכר בכתב
- הצעה לטפל בבעיה בזמן סביר
- משלוח הודעה בכתב המפרטת הצעות לפתרון
- תיעוד דחיית ההצעות על ידי השוכר, ככל שהדבר רלוונטי
שלב שני: הבהרת החובה לתשלום
על המשכיר לשלוח לשוכר הודעה ברורה המבהירה:
- קיומו של ליקוי (אם אכן קיים) אינו מבטל את חובת התשלום
- המשכיר מוכן לטפל בליקוי או לאפשר סיום מוקדם של ההסכם
- ככל שהשוכר בוחר להישאר בנכס, עליו להמשיך בתשלום דמי השכירות
- אי תשלום יוביל להליכים משפטיים
שלב שלישי: הליכים משפטיים
במקרה של אי תשלום דמי השכירות או סירוב לפנות את הנכס, על המשכיר לפעול באמצעות מערכת המשפט:
- פניה לעורך דין המתמחה בהליכי פינוי
- הגשת תביעה לפינוי בשל אי תשלום דמי שכירות
- הגשת תביעה נפרדת לגביית דמי השכירות שלא שולמו
אזהרה חמורה: איסור דין עצמי
אסור למשכיר לנקוט בפעולות של "דין עצמי", לרבות: ניתוק חשמל או מים, החלפת מנעולים, או כניסה לנכס ללא רשות השוכר. כל פעולה מסוג זה תחליש את המעמד המשפטי של המשכיר ועלולה לחייבו בפיצויים כבדים לשוכר.
סיכום
ליקויים בנכס המושכר, גם משמעותיים, אינם מבטלים את חובת השוכר לשלם דמי שכירות.
שוכר המפסיק לשלם את דמי השכירות באופן חד-צדדי מפר את הסכם השכירות.
ככל שאכן היו ליקויים, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ועל חשבונו ולבקש לקזז סכומים אלו מדמי השכירות, ככל שיש בידו אסמכתאות מתאימות.
כך או אחרת, על המשכיר להימנע מעשיית "דין עצמי" ולפעול במסגרת החוק.
לצורך האמור, מומלץ להיוועץ בעורך דין
על בעלי נכסים מומלץ להיוועץ בעורך דין ולפעול באמצעות ההליכים המשפטיים הנאותים כדי להגן על זכויותיהם בצורה חוקית ואפקטיבית.
