בהתאם לחוק השכירות והשאילה, עומדות למשכיר עילות מוגדרות לפינוי שוכר מנכס מושכר.
במאמר זה יוצגו העילות העיקריות והנפוצות ביותר לפינוי, והדרך החוקית לטיפול במצב זה.
אי תשלום דמי שכירות
אי תשלום שכר דירה במועד המוסכם מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ומהווה את עילת הפינוי הנפוצה ביותר. יצוין כי אי תשלום חד-פעמי אינו מקנה באופן אוטומטי זכות לפינוי מיידי. עם זאת, אי תשלום חוזר ונשנה או אי תשלום של סכומים משמעותיים מהווים עילה חזקה להגשת תביעת פינוי. מומלץ למשכיר לתעד באופן מדוקדק את כלל התשלומים החסרים ואת התכתובות עם השוכר.
הימנעות מתשלום תשלומי חובה המוטלים על הנכס
כאשר השוכר מתחייב על פי הסכם השכירות לשאת בתשלומי חובה כגון ארנונה, חשבונות מים, דמי ועד בית או תשלומים חובה אחרים, ונמנע מביצוע תשלומים אלה – מדובר בהפרת הסכם המקנה עילת פינוי. הימנעות מתשלום תשלומים אלה עלולה לגרום נזק ישיר למשכיר, לרבות הטלת עיקולים על הנכס או הפסקת אספקת שירותים חיוניים.
יש לוודא כי חובת התשלום מפורטת בצורה ברורה ומפורשת בהסכם השכירות.
הכנסת בעלי חיים ללא אישור
במקרה בו הסכם השכירות קובע איסור על החזקת חיות מחמד, והשוכר הכניס בעל חיים לנכס ללא קבלת אישור מפורש ומראש מהמשכיר, מדובר בהפרת הסכם. עילה זו רלוונטית במיוחד כאשר מדובר בבעלי חיים אשר נוכחותם בנכס עשויה לגרום למטרד לשכנים, או כאשר קיים חשש ממשי לגרימת נזק לנכס. יודגש כי על האיסור להיות מנוסח בצורה ברורה ומפורטת בהסכם השכירות, והמשכיר נדרש להוכיח כי השוכר היה מודע לאיסור והפר אותו במודע.
העברת החזקה בנכס לצד שלישי
שוכר המעביר את הזכות להתגורר בנכס לאדם אחר, ללא הסכמה מפורשת ובכתב של המשכיר, מבצע הפרה יסודית של הסכם השכירות. זכות השכירות היא זכות אישית, והמשכיר זכאי לדעת ולאשר מי מתגורר בנכס שבבעלותו. העברת החזקה או מתן הנכס כשכירות משנה ללא אישור נחשבים להפרה חמורה המקנים עילת פינוי. במקרים אלה, המשכיר לא זו בלבד שלא נתן את הסכמתו להתקשרות עם דייר חדש, אלא שהוא עלול למצוא עצמו חשוף לנזקים מצד שלישי שאינו מוכר לו.
גרימת נזק לשכנים או לנכס
שוכר אשר מפריע לשכנים באופן קבוע, לרבות פגיעה ברכוש משותף, רעש מוגזם, הפרעה לסדר הציבורי בבניין, או התנהגות הפוגעת באופן משמעותי באיכות החיים של דיירים אחרים – מהווה עילה לפינוי.
כמו כן, גרימת נזק ממשי ומשמעותי לנכס, בין אם מדובר בנזק מכוון ובין אם בהזנחה חמורה, מהווה הפרה המצדיקה הגשת תביעת פינוי. במקרים אלה יש לתעד את ההתנהלות השוכר והנזקים שנגרמו על ידו בתמונות ואף בעדויות מהשכנים.
הפרות נוספות של הסכם השכירות
כל הפרה יסודית של הסכם השכירות, גם אם אינה נמנית על הרשימה לעיל, עשויה להוות עילה לפינוי. הפרות אלה כוללות, בין היתר: שימוש בנכס למטרה שונה מזו שהוסכמה (כגון שימוש מסחרי בנכס שהושכר למגורים), ביצוע שיפוצים או שינויים מבניים ללא קבלת אישור מראש, או כל התנהגות אחרת המוגדרת בהסכם כהפרה יסודית.
השלכות הפרת ההסכם והליך הפינוי
בעת התרחשות אחת מההפרות המפורטות לעיל, על המשכיר לפעול בהתאם להליך המשפטי הקבוע בחוק. בתחילה מומלץ לשלוח לשוכר התראה על הפרותיו, תוך מתן אפשרות לתיקון ההפרה בתוך פרק זמן קצוב. רק במקרה בו השוכר לא תיקן את ההפרה במהלך תקופת הארכה שניתנה לו, ניתן להגיש תביעת פינוי לבית המשפט. לאחר קבלת פסק דין לטובת המשכיר, במידה והשוכר לא יפנה את הנכס מרצונו, ניתן לפנות להוצאה לפועל לצורך קבלת צו פינוי וביצועו.
חשיבות הייעוץ המשפטי
משכיר הנמצא באחד מהמצבים המתוארים לעיל חייב להבין כי פינוי שוכר הינו הליך משפטי מורכב הדורש ידע מקצועי בדיני השכירות ובפרוצדורה האזרחית. אין לפנות שוכר באופן עצמאי או בשימוש בכוח – יש לפעול אך ורק במסגרת ההליכים הקבועים בחוק.
פנייה לייעוץ משפטי מקצועי הינה הכרחית על מנת להבטיח כי הליך הפינוי יתבצע כדין, כי כלל המסמכים הנדרשים יוגשו במועדים הקבועים, וכי זכויות המשכיר יישמרו במלואן. עורך דין המתמחה בדיני השכירות יוכל להדריך את המשכיר באשר להליך המדויק, למועדים הרלוונטיים, ולראיות הנדרשות להצלחת התביעה.
יודגש: שמירה על תיעוד מפורט ומסודר, ניהול תקשורת בכתב עם השוכר, ונקיטת פעולה מהירה עם גילוי הפרה – מהווים את התשתית להגנה אפקטיבית על הנכס ועל זכויות המשכיר.
