בטוחות בהסכם שכירות אינן עניין טכני בלבד, אלא כלי משפטי מרכזי להגנה על זכויות המשכיר.
מטרתן להבטיח עמידה בהתחייבויות השוכר, לרבות תשלום דמי שכירות, תשלומים נלווים, שמירה על הנכס ופינויו במועד. העדר בטוחות, בחירה לא נכונה של בטוחות – או ניסוח לקוי שלהן – עלולה לפגוע באופן ממשי ביכולת האכיפה של ההסכם.
מטרת הבטוחות והסיכונים שהן נועדו לכסות
הבטוחות נועדו להתמודד עם סיכונים חוזיים צפויים, ובראשם: אי־תשלום דמי שכירות, חובות לרשויות ולספקים, נזקים לנכס, והוצאות הנלוות לאכיפה ולפינוי. אין בטוחה אחת המספקת מענה מלא לכל הסיכונים, ולפיכך יש לבחון את התאמת כלי הבטוחה לאופי ההתקשרות ולרמת הסיכון.
הבטוחה מאפשרת לבעל הנכס לשמור על האינטרסים שלו בנכס ויוצרת התרעה מפני אי עמידה בהסכם ותנאיו מבחינת השוכר.
סוגי בטוחות עיקריים
ערבות בנקאית – נחשבת לבטוחה החזקה והוודאית ביותר. מדובר בהתחייבות של מוסד בנקאי לשלם למשכיר סכום קצוב ומוגדר מראש במקרה של הפרת ההסכם. יתרונה המרכזי הוא מימוש מהיר וללא צורך בהליך משפטי. מנגד, כאשר מעמיד השוכר ערבות בנקאית, דורש הגורם המלווה ריבית בשיעור בלתי מבוטל ולעיתים מבקש מהשוכר להעמיד את מלוא הסכום בחשבון הבנק, על כן, עלותה הגבוהה לשוכר גורמת לכך שבפועל נעשה בה שימוש מוגבל.
פיקדון כספי– במצב זה מתבקש השוכר להפקיד בתחילת תקופת השכירות סכום כסף שמוחזק במזומן/בבנק של המשכיר והוא נועד לשימוש במצב של הפרה. מדובר בבטוחה נפוצה ויעילה, המאפשרת מענה מיידי לחובות או נזקים. עם זאת, המשכיר מחויב לנהוג בשקיפות, לתעד נזקים ולהציג לשוכר פירוט של כל ניכוי. שימוש בלתי מוצדק בפיקדון עלול להוביל לסכסוך משפטי.
שיק פיקדון- בדומה לפיקדון הכספי, שיק פיקדון הוא שיק ובו ממלאים סכום מוגדר מראש, אשר נמסר לשוכר עם השיקים של דמי השכירות, אך מוסכם כי השיק יוחזק אצל המשכיר מבלי להפקיד אותו, אלא במקרה של נזק. בטוחה זו היא נפוצה שכן עלותה נמוכה וקל לשוכר לספק אותה. עם זאת, במידה ואין באפשרות השוכר לכסות את בסכום הנקוב בשיק, יאלץ המשכיר לנקוט באמצעי אכיפה אחרים לגביית הכספים.
ערבות אישית – משמעה התחייבות של צד שלישי לשאת בהתחייבויות השוכר. לרוב משתמשים השוכרים בקרוב משפחה, חבר קרוב וכיוב' שיערבו לחובם במידה וזה יווצר. בטוחה זו יעילה רק כאשר הערב בעל יכולת כלכלית מוכחת. יש להקפיד על ניסוח ברור של כתב הערבות, לרבות היקף החבות ותנאי המימוש.
שטר חוב – מאפשר פנייה ישירה להוצאה לפועל ומהווה כלי משפטי חשוב, אם כי אינו חוסם התנגדות מצד השוכר, אשר עשויה להוביל להתדיינות משפטית.
ביטוח צד ג'- מדובר בביטוח שנעשה לדירה בגין נזקים שעשוי לגרום צד שלישי. לא מדובר בבטוחה חוזית במובן הקלאסי, אך הביטוח מהווה נדבך משלים חשוב לצמצום חשיפת המשכיר לנזקים כלפי צדדים שלישיים.
מגבלות חוקיות על היקף הבטוחות
החוק הישראלי מגביל את סכום הבטוחות שניתן לדרוש מהשוכר לסכום של עד שלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות לכל תקופת ההסכם – לפי הנמוך מביניהם. מגבלה זו חלה על כלל הבטוחות במצטבר. חריגה מהתקרה החוקית עלולה להביא לפסילת סעיפי בטוחות ואף לפגוע באכיפת ההסכם.
ההגנה המיטבית- שילוב בטוחות
במרבית המקרים, מומלץ לבחור בשילוב מאוזן של בטוחות, כגון פיקדון כספי בצירוף ערב אישי, או ערבות בנקאית בסכום מתון יחד עם ביטוחים מתאימים. הבחירה צריכה להיעשות בהתאם לאופי השוכר, שווי הנכס ורמת הסיכון.לא מומלץ להסתפק בבטוחה אחת בלבד.
ניסוח ההסכם
לא פחות חשוב מסוג הבטוחה הוא אופן ניסוחה בהסכם. סעיף בטוחות תקין חייב לפרט במדויק את סוג הבטוחות, סכומן, תנאי המימוש ואופן השבתן בתום תקופת השכירות.
טרם מימוש הבטוחות
טרם מימוש הבטוחות, יש לערוך תיעוד של הפרות שבוצעו על ידי השוכר, ויש להקפיד לפנות אליו בדרישה לתיקון ההפרה בטרם מימוש הבטוחה.
סיכום
בטוחות הן אבן יסוד בהסכם שכירות תקין. הן אינן מחליפות בדיקת שוכר יסודית וניהול נכון של ההתקשרות, אך הן מעניקות למשכיר כלי הגנה משמעותי במקרה של הפרת ההסכם. תכנון מוקדם, עמידה במגבלות החוק וניסוח משפטי מדויק – הם המפתח להגנה אפקטיבית על זכויות המשכיר.
מומלץ להסתייע בעו"ד הבקיא בתחום לצורך ניסוח הסכם השכירות והבטוחות.
